SONDER- VS. GEMEINSCHAFTSEIGENTUM

Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Käufer sogenanntes Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Erfahre in diesem Artikel alles zum Thema Sonder- und Gemeinschaftseigentum: Was ist Sonder- bzw. Gemeinschaftseigentum? Wie genau grenzen sich die beiden voneinander ab? Welche Rechte und Pflichten hat ein Eigentümer in Bezug auf sein Sonder- bzw. das Gemeinschaftseigentum?


Sondereigentum


Das Sondereigentum setzt sich aus dem Wohnungseigentum und dem Teileigentum zusammen. Wohnungseigentum beschreibt das Alleineigentum des Eigentümers an seiner Wohnung. Teileigentum sind nicht zu Wohnzwecken dienende Räume und Anlagen, wie beispielsweise Garagen, Kellerabteile, Speicherräume oder auch gewerbliche Räume.

Für das Entstehen von Sondereigentum, egal ob Wohnungs- oder Teileigentum, muss dessen räumliche Abgeschlossenheit von der Baubehörde oder einem öffentlich bestelltem oder anerkanntem Sachverständigen nachgewiesen werden. Dabei ist die primäre Voraussetzung, dass jeder Sondereigentumsteil einen eigenen abschließbaren Zugang besitzt. Zudem muss das Sondereigentum in Zusammenhang mit einem Grundstück stehen. Eine Ausnahme sind hier Tiefgaragenstellplätze, welche trotzdem zum Sondereigentum zählen können, wenn entsprechende Flächen dauerhaft zugewiesen und somit abgegrenzt sind. Auch veränderbare Teile gehören zum Sondereigentum, wie beispielsweise Anschlussleitungen und -rohre, Balkone und Loggien, Einbauküchen oder Kamine.

Grundsätzlich ist der Eigentümer Alleineigentümer am Sondereigentum und kann demnach alleine, im Rahmen des Gesetzes, über entsprechende Anteile bestimmen und verfügen. Hierbei gilt es jedoch getroffene Nutzungsbeschränkungen in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung zu beachten. Im Gegenzug ist der Eigentümer für die Instandhaltung und Instandsetzung seines Sondereigentums verantwortlich und trägt hierfür die vollen Kosten.

Gemeinschaftseigentum

Zum Gemeinschaftseigentum zählen nach dem Gesetz das Grundstück sowie alle Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, an denen kein Sondereigentum besteht und welche sich nicht im Eigentum von Dritten befinden. Hierzu gehören insbesondere Gebäudeteile, welche notwendigerweise durch alle Wohnungseigentümer genutzt werden, wie zum Beispiel Fundamente, tragende Wände, Geschossdecken, Fassaden oder Schornsteine. Auch Anlagen und Einrichtungen, die zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmt wurden, beispielsweise Treppen, Lifte und Räume, in denen sich die Wasser- oder Heizungsversorgung befindet, sind Gemeinschaftseigentum.

Am Gemeinschaftseigentum hat der Eigentümer Miteigentum, weshalb er dieses, wie alle anderen Eigentümer der Immobilie, in den Grenzen einer eventuell getroffenen Nutzungs- und Gebrauchsregelung, mitbenutzen darf. Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum können grundsätzlich nicht eigenmächtig vorgenommen werden, sondern werden mehrheitlich, im Rahmen der Eigentümerversammlung, von den Wohnungseigentümern beschlossen. Anfallende Kosten werden in der Regel durch alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich getragen.

Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Da sich aus der Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum die entsprechenden Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer schlussfolgern, ist diese von wesentlicher Bedeutung. Allerdings ist die genaue Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentums einzelfallabhängig. So können Wohnungseigentümer vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, welche eigentlich Gegenstand des Sondereigentums sind, als gemeinschaftliches Eigentum genutzt werden. Dies bedarf jedoch einer Einigung aller Wohnungseigentümer sowie einer Eintragung ins Grundbuch. Das Gegenteil, also dass zwingendes Gemeinschaftseigentum per Vereinbarung zu Sondereigentum erklärt wird, kann dagegen nicht erfolgen. Einen guten Anhaltspunkt für entsprechend getroffene Vereinbarungen gibt typischerweise der Aufteilungsplan, welcher bei der Grundbucheintragung beigefügt wird.