DER MIETVERTRAG

Durch einen Mietvertrag werden die gegenseitigen Verpflichtungen der Vertragsparteien geregelt. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Punkte in einem Mietvertrag geregelt sein sollten und welche Arten eines Mietvertrags es gibt, was der Unterschied zwischen einem befristeten und unbefristeten Mietvertrag ist und wie es um die Kündigung eines Mietvertrags steht.


Welche Punkte sollten in einem Mietvertrag geregelt sein?


Die meisten Mietverträge werden schriftlich und mit Hilfe von vorgedruckten Vertragsentwürfen abgeschlossen. Dementsprechend wichtig ist es, die wesentlichen Inhalte in diesem schriftlichen Mietvertrag festzuhalten.


Mietvertragsparteien

Es muss darauf geachtet werden, dass im Mietvertrag alle Vertragsparteien, also Vermieter und Mieter, namentlich festgehalten werden. Der Vermieter des Mietobjekts verpflichtet sich, dem Mieter den Gebrauch des Mietobjekts entgeltlich zu gestatten, während der Mieter sich verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.


Mietobjekt

Der Mietgegenstand sollte im Mietvertrag möglichst genau beschrieben werden. Die Lage des Mietobjekts, Angaben zur Anzahl der Zimmer/Bäder oder die Quadratmeterzahl sollten im Mietvertrag schriftlich aufgeführt werden. Ebenfalls sollte ersichtlich sein, welche Gemeinschaftseinrichtungen, Mietergärten und Bodenräume genutzt werden dürfen.


Mietdauer und Befristung

Ein Mietvertrag kann zeitlich begrenzt oder unbegrenzt abgeschlossen werden. Im Mietvertrag sollte somit die Angabe über die Mietdauer festgehalten werden. Enthält ein Mietvertrag keine Angaben zur Mietdauer, so liegt ein unbefristeter Mietvertrag vor. Für Mieter gilt hier eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Vermieter hingegen benötigen einen gesetzlich anerkannten Grund, um den Mieter zu kündigen. Hier liegen die Kündigungsfristen zwischen 3 und 9 Monaten. Außerdem kann bei unbefristeten Mietverträgen das Kündigungsrecht bis zu vier Jahre lang ausgeschlossen werden.

Bei einem befristeten Mietvertrag (Zeitmietvertrag) endet das Mietverhältnis mit Ablauf der vereinbarten Zeit. Innerhalb der vereinbarten Mietdauer darf keine der Vertragsparteien den Mietvertrag kündigen- ausgenommen hiervon ist die fristlose Kündigung.


Miete und Nebenkosten

Zur Wirksamkeit des Mietvertrags müssen sich die Vertragsparteien auf eine bestimmte Miete einigen, die als Gegenleistung für die zeitliche Gebrauchsüberlassung zu sehen ist.

Bei der Bestimmung der Miethöhe gilt Vertragsfreiheit. Somit kann die Miete grundsätzlich frei vereinbart werden. Jedoch gibt es hier gesetzlich geregelte Grenzen- die Mietpreisbremse. Die Miete darf zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen.

Die Nebenkosten müssen ebenfalls als Pauschale oder Vorauszahlung im Mietvertrag enthalten sein. Sollten diese Angaben im Mietvertrag nicht enthalten sein, so ist der Mieter auch nicht verpflichtet, diese zu zahlen.


Standard-, Staffel- oder Indexmietvertrag

Ein Standardmietvertrag kann nur bei gesetzlich anerkannten Gründen gekündigt werden. Die Miete darf innerhalb von drei Jahren- je nach Gebiet- um bis zu 20 bzw. 15 Prozent bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden.

Bei einem Staffelmietvertrag wird nicht nur die Anfangsmiete, sondern auch die Mietentwicklung festgelegt.

In einem Indexmietvertrag orientiert sich die künftige Miete an einen Preisindex für die allgemeine Lebenshaltung des Statistischen Bundesamtes. Demzufolge steigt die Miete mit der Inflation. Zwischen zwei Mieterhöhungen muss allerdings mindestens ein Jahr liegen.


Mietsicherheit

Eine Mietsicherheit sollte stets im Mietvertrag geregelt sein, um zumindest eine gewisse Sicherheit zu haben, sollte der Mieter seine Zahlungen einstellen. Die Mietkaution darf nicht mehr als drei Nettokaltmieten betragen. Dem Mieter steht das Recht zu, die Mietkaution in drei gleich hohen Raten zu zahlen.


Zustand der Mieträume

Es ist wichtig, vertraglich festzuhalten, ob das Objekt renoviert oder unrenoviert dem Mieter übergeben wird.

Mängel am Mietobjekt, die zum Vertragsabschluss bekannt sind, sollten ebenfalls im Mietvertrag aufgenommen werden.


Schönheitsreparaturen

Es ist Aufgabe des Vermieters, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Laut Mietrecht sind jedoch Schönheitsreparaturen wie das Tapezieren und Kalken der Wände und Decken, das Streichen von Fußböden, Wänden, Decken, Türen und Fenstern im Innenbereich, Heizkörpern und Heizungsrohren in einem Mietvertrag wirksam. Enthält der Mietvertrag keine Angaben zu Schönheitsreparaturen, so ist der Mieter auch nicht hierzu verpflichtet.


Nutzung der Mieträume

Vor Vertragsabschluss sollte mit dem Mieter geklärt werden, ob vorgesehen ist, die Mieträume gewerblich zu nutzen.


Tierhaltung

Aus der Tierhaltung entstehen häufig Konflikte, die im Vorfeld schon vermieden werden können. Ein generelles Verbot, Tiere zu halten, ist unwirksam. Daher muss der Vermieter im Einzelfall unterscheiden, ob die Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Hierbei kommt es unter anderem auf die Größe, Art, das Verhalten und die Anzahl der Tiere an.


Bauliche Änderungen durch den Mieter

Möchte der Mieter bauliche Änderungen in der Wohnung vornehmen, die über den normalen Mietgebrauch hinausgehen, so sollte geregelt sein, wie bei Beendigung des Mietverhältnisses mit den Änderungen verfahren wird. Der Mieter ist in der Pflicht den ursprünglichen Zustand der Wohnung auf seine Kosten wiederherzustellen, sollte der Vermieter dies verlangen.

Eine Klausel im Mietvertrag, welche den Mieter dazu verpflichtet, sie vor Beginn von Bauarbeiten zu informieren, kann in den Mietvertrag aufgenommen werden.


Nachmieter, Ersatzmieter

Möchte der Mieter vor Ablauf der Kündigungsfrist aus dem Vertrag ausscheiden, so ist es von Bedeutung, ob der Mietvertrag eine Nachmieterklausel hat. Ohne diese Klausel hat der Mieter keinen Anspruch, frühzeitig aus dem Mietverhältnis durch einen Nachmieter entlassen zu werden.


Hausordnung

Die Hausordnung ist meist fester Bestandteil eines Mietvertrags.

Durch eine Hausordnung kann der Vermieter das Zusammenleben und Miteinander gestalten und den Mietern bestimmte Pflichten auferlegen.


Unterschriften

Sämtliche Mieter und Vermieter sollten den Vertrag unterschreiben.

Kündigung eines Mietvertrags

Aus Sicht des Mieters Mieter können ihre Wohnung mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum Ablauf des übernächsten Monats ordnungsgemäß kündigen. Ausgenommen es handelt sich hierbei um einen befristeten Mietvertrag oder die Kündigung ist für einen Zeitraum ausgeschlossen. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen.


Aus Sicht des Vermieters Für Vermieter gelten andere Kündigungsfristen. Bei einem unbefristeten Mietvertrag gelten für ordentliche Kündigungen gestaffelte Kündigungsfristen: Bewohnt der Mieter das Mietobjekt kürzer als fünf Jahre, so muss der Vermieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten. Bei einer Mietdauer zwischen fünf und acht Jahren besteht eine sechsmonatige Kündigungsfrist. Bewohnt ein Mieter die Wohnung über acht Jahre, so muss der Vermieter eine neunmonatige Kündigungsfrist einhalten. Zur Kündigung benötigt der Vermieter jedoch einen gesetzlich anerkannten Grund. Sollte es zu schwerwiegenden Vertragsverstößen kommen, so hat der Vermieter das Recht, die fristlose Kündigung auszusprechen.

Zusammenfassung:

  • Der Mietvertrag regelt die gegenseitigen Verpflichtungen der Vertragsparteien.

  • Der Mietvertrag muss zwingend folgende Inhalte aufführen: Alle Vertragsparteien, eine genaue Bezeichnung der vermieteten Wohnung, die Höhe der vereinbarten Miete, den Beginn des Mietverhältnisses, die Unterschriften aller Vertragsparteien (bei schriftlichen Mietverträgen)

  • Ein Mietvertrag kann zeitlich begrenzt oder unbegrenzt abgeschlossen werden.

  • Bei der Bestimmung der Miethöhe gilt Vertragsfreiheit. Die Miete darf jedoch zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen.

  • Der schriftliche Mietvertrag sollte von allen Vertragsparteien unterschrieben werden.

  • Für Mieter und Vermieter gelten unterschiedliche Kündigungsfristen des Mietvertrags.